山东开言律师事务所

律师李莉

办公地址:滨州市黄河5路渤海十六路国际大厦二十楼

办公电话:15726288688传真:0543 3081606

E-mail:LLLS8177@163.com

一、项目法律顾问在房地产开发商以招投标方式取得土地使用权过程中的法律服务

国土资源部于2002年5月发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），该令明确规定从2002年7月1日起，对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。在国家大力治理土地市场的背景下，以招标拍卖挂牌获取国有土地使用权成为目前土地市场上取得一手地的主要方式。

作为项目法律顾问，律师应当依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，在招标取得国有土地使用权的过程中提醒房地产开发商注意以下事项：

（一）开发商需要提交的材料：

（二）投标文件应具备的条件：

（三）协助开发商监督开标、评标过程的公开、公平。

二、项目法律顾问在房地产项目的立项与审批中协助从事的法律服务。

立项申请与审批是房地产开发最初的法律程序，只有经过立项审批才能进行后面的各种程序，房地产开发商的经营目标才有可能成为现实。

项目法律顾问应依据：

《中华人民共和国城市规划法》等法律法规对开发商所选定地块的合法性、可操作性进行考证，并提供法律意见；审查各项报批程序中的申报文件；起草、审查与设计单位签订的委托设计合同，确定与设计者的法律关系；保障项目用地的合法、有效。

根据开发使用的城镇国有土地，项目法律顾问应按以下基本步骤提示开发商注意：

（一）项目建议书报批之前，应向规划部门申报规划要点的报告；

（二）项目建议书批复后，应向规划部门申报项目选址定点申请；

（三）在规划部门下发选址规划意见通知书后，开发商应完成方案设计，并报规划部门审定。

（四）根据审定的设计方案，可以编制初步设计和施工图。

（五）向规划部门申请建设用地规划许可证。

（六）申领建设工程规划许可证，该证是开工手续的必备文件。

（七）申领房地产开发项目手册。

三、项目法律顾问在房地产开发项目融资中的法律服务。

无论开发商决定采用哪种融资方式，都需要与他方通过合同形式确定一种债权债务关系，而这种关系的确立，项目法律顾问应为开发商把关，尽量降低各种风险。

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及金融机构有关法律法规的规定，在以下方面协助开发商进行合法融资活动：

（一）向开发商明确房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，分期开发的，分期投资额应与项目规模相适应。

（二）协助开发商进行融资方案选择，审查产权结构设计，做出正确的融资决策。

（三）以申请银行（或银团）贷款作为融资方式的开发商，应协助其制定贷款方案、编制有关文件。

（四）以联合开发房地产作为融资方式的开发商，无论其选择采用合作模式、合伙模式还是组建项目公司模式，都应协助其评价投资人，严格把握合法性参与谈判，合理分配投资所得，协助编制融资文件、联营协议。

四、项目法律顾问在房屋拆迁过程中的法律服务。

房屋拆迁处于建设项目的前期工作阶段。开发商在依法取得土地使用权后，可申办拆迁许可证，实施拆迁工作。在此阶段，开发商需要与众多原房屋产权人处理原有房屋拆迁事宜，签订拆迁补偿协议、拆迁安置协议。这些工作涉及到大量法律性、政策性很强的问题，需要律师介入或由律师直接处理。

作为项目法律顾问应当遵照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等实施细则按以下程序协助开发商开展拆迁工作。

（一）准备申请拆迁许可证所需要提交的文件：

（二）公示、公告

（三）做好拆迁前核实冻结户口、房产所有权证书工作

（四）审查起草开发商与被拆迁人的各种法律文书

（五）处理可能发生的因拆迁纠纷引发的行政、司法程序。

五、项目法律顾问在建筑工程招投标活动中的法律服务

建筑工程招投标是一项专业性较强的工作，律师提供专业化法律服务也就极为重要。项目法律顾问的目的就是保证招标活动在"公开、公平、公正和诚实信用"原则下进行。项目法律顾问参加到开发商组织的招标机构中，作为招标机构的成员参与招标，以保证招标活动的合法、有效。

律师依据：《中华人民共和国招标投标法》等法律、法规、规章，从以下层面提供法律服务：

（一）审查招标代理机构是否符合规定条件。

（二）协助开发商签订与招标代理机构的委托书协议。

（三）协助招标代理机构编制招标文件，项目法律顾问还应当协助对招标文件进行澄清或修改、完善。

（四）作为招标人的代理人参加标前会、开标会，协助定标。

（五）审查投标人资格，审查投标人提供的文件、资料是否符合招标文件的实质性和程序性要求。

（六）草拟、审查招标工程承包合同。

（七）协调、处理在建设工程招投标过程中与招标代理机构、投标人之间发生的争议。

六、项目法律顾问在建设工程施工合同签订与履行中的法律服务

（一）在建设工程施工合同签订阶段项目法律顾问应依据：

《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规规章的规定，除对主承包合同进行审查、监管外，律师还可参与、组织有关分包合同、材料采购合同、供用电合同、公共配套设施合同等一系列合同审查签订和监督履行。

（1）做好对施工企业合法性、建设合法性及资信的调查工作；

（2）审核合同条款确保合同合法有效，在履行中防范法律风险；

（3）注意合同中通用格式条款与协议条款之间的关系

（4）协助审查合同履行中风险控制，协助开发商建立一整套完整的合同内部联签和管理体系。

（二）在建设工程施工合同履行阶段

项目法律顾问应当依据《中华人民共和国建筑法》等法律、法规、部门规章：

（1）与开发商协作促使承包方认真履行合同保证工程质量；

（2）协助审查开发商与承包人的转包行为，杜绝遏制分包行为，监督施工方依法履约；

（3）施工阶段项目法律顾问还应协助建立规范、严密的操作程序和议事程序，要求开发商保存好每天作出的三方施工现场签证，以避免纠纷或者为日后可能出现的纠纷做好证据保全准备工作。

（三）竣工验收阶段

项目法律顾问应依据：

《建设工程质量管理条例》，《房屋建筑工程质量保修办法》等法律、法规、规章等完善建设工程最后的收尾工作。

（1）协调开发商、承包方、监理方三方关系，明确三方在验收阶段的权利、义务；

（2）协助准备有关文件资料、会议纪要、分段验收证明及隐蔽工程验收记录等；

（3）监督竣工验收程序，使之符合合同约定竣工验收标准；

（4）对在验收过程中可能发生的法律责任问题与各方交涉并保存证据。

七、项目法律顾问在商品房销售中的法律服务

商品房销售过程中律师的参与，不仅可以提高办事效率，减少客户的疑虑，提高物业的品牌形象，还可以减少或化解纠纷。

项目法律顾问依据：《商品房销售管理办法》，《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章协助办理商品房预售或销售登记备案手续；审查代销商的代销行为是否规范；也可以为买卖双方出具《律师见证书》，以证明合同的效力，增强履约意识。

（一）协助办理商品房预售或销售登记备案手续。

申办商品房预售时项目法律顾问应当提醒开发商向房地产主管部门提交的文件；

（二）制定、审核销售文件

（三）确定销售工作流程

（四）协助选择商品房代销商，审核代销合同，监管代销行为

（五）协助向客户解释合同条款，确认客户提交的身份材料，核实双方签订售房合同的条款等。

（六）介入商品房销售中的各类纠纷。

八、项目法律顾问在前期物业管理中的法律服务

确定合适的前期物业管理公司对购房者的直观吸引力是不可忽视的，顺利的物业交接将避免商品房售后可能产生的大量与购房者或是与物业公司之间因房屋保修、物业权属的纠纷。

项目法律顾问应依据《物业管理条例》完善前期物业管理工作，使开发商将更大的精力投入下一个项目的运营。

（一）协助选聘前期物业公司。

国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理公司。

（二）制定或审查前期物业管理合同

（三）协助前期物业管理向正式物业管理交接

协助前期物业管理向正式物业管理交接、过渡。开发商应向前期物业管理企业移交有关竣工验收资料和图纸、设施设备的技术资料、物业质量保修文件和使用说明等。在前期物业服务合同终止时应协助移交给业主委员会。

注释：以上是项目法律顾问对房地产开发项目进行全程跟踪，可以为开发商提供的法律服务内容。此外，处理项目运营过程中的突发政策变动、不可抗力事件也是项目法律顾问全程跟踪中的一项重要工作。